Come posso ottenere un preventivo? Inviaci una mail ai seguenti indirizzi:
fbonora@notariato.it
msaladini@notariato.it
oppure contattaci tramite questo link.
Gli atti possono essere stipulati in tutta Italia? Poiché entrambi i notai
hanno la sede in comune di Bologna, è possibile stipulare solo in Emilia Romagna.
E’ però possibile stipulare taluni verbali di assemblea in videoconferenza,
partecipando dunque a distanza, a prescindere da dove ci si trovi.
Da ultimo, è possibile costituire Srl online, purché almeno uno dei futuri soci abbia
la residenza (in caso di persone fisiche) o la sede (in caso di persone giuridiche) in
un comune sito in regione.
Come pago quanto dovuto a titolo di onorari, imposte e tasse? In quanto Notai, siamo dotati di un apposito conto dedicato, impignorabile, sul quale dovranno essere versati gli importi non imponibili (imposte, tasse e simili). Gli importi imponibili (onorario e relativa IVA) saranno versati invece su un conto professionale. I pagamenti possono avvenire dunque con due assegni o due bonifici, nonché con modalità mista. Sarà nostra premura fornirvi i relativi IBAN e i dettagli riguardanti l’esatta intestazione degli assegni.
Non sono cittadino italiano, devo produrre dei documenti specifici? I cittadini dell’Unione Europea dovranno munirsi di codice fiscale, mentre coloro che non siano né cittadini UE né cittadini italiani dovranno esibire il permesso di soggiorno e, se scaduto, ricevuta relativa alla domanda di proroga.
Perché e quando stipulare un contratto preliminare? Il contratto
preliminare (detto anche “compromesso”) ha la funzione di formalizzare l’impegno
assunto dalle parti in ordine alla stipulazione del contratto definitivo. Tale istituto
costituisce un utile strumento di controllo delle sopravvenienze, e può essere
sottoscritto anche qualora manchino alcuni elementi essenziali alla stipulazione del
contratto definitivo. E’ opportuno ricorrervi qualora le parti abbiano intenzione di
stipulare la vendita dopo mesi dal raggiungimento dell’accordo, o nel caso in cui il
futuro venditore abbia una situazione debitoria delicata o sia un imprenditore.
Il preliminare solo registrato comporta una spesa molto bassa: la registrazione,
richiesta per legge, conferisce data certa all’accordo ed è possibile far valere in
giudizio gli obblighi derivanti dal preliminare stesso. Tuttavia, la mancata
trascrizione comporta l’inopponibilità dell’atto nei confronti dei terzi.
Al fine di ottenere una garanzia massima, è dunque opportuno procedere anche alla
trascrizione del preliminare, sebbene ciò comporti una lievitazione dei costi.
Si segnala infine che la trascrizione è obbligatoria nell’ipotesi di acquisto dal
costruttore di un immobile in corso di costruzione.
Che documentazione occorre per stipulare una compravendita? Al fine di
richiedere un preventivo, è necessario indicare se l’acquisto ha luogo da privato o da
impresa e il prezzo, allegando la visura catastale dell’immobile e precisando se si
può fruire delle agevolazioni prima casa o delle agevolazioni under 36.
Una volta accettato il preventivo, occorre:
- fornire copia dei documenti di identità, i contatti del mediatore, delle altre parti ed
eventualmente dell’istituto di credito che erogherà il mutuo;
- indicare se si è coniugati o liberi da vincoli e trasmettere l’estratto di matrimonio o
il certificato di stato libero;
- nel caso in cui l’acquisto abbia luogo fruendo delle agevolazioni e sussista credito
d’imposta, fornire copia dell’atto di acquisto del precedente immobile e del
successivo atto di rivendita.
La parte venditrice o il mediatore dovranno invece fornire:
- Relazione Tecnica Integrata;
- Attestato di Prestazione Energetica;
- il titolo di provenienza;
- nel caso in cui debba essere trascritta (a spese del venditore) l’accettazione
tacita di una precedente eredità, il relativo certificato di morte o il verbale di
pubblicazione/registrazione del testamento.
Cos’è la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità? Al fine di procedere alla vendita di un immobile acquistato per successione, in assenza di una accettazione espressa o del decorso di un ventennio dall’apertura della successione stessa, sarà necessario procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, al fine di garantire la continuità delle trascrizioni richiesta dalla legge. Le spese della trascrizione sono a carico della parte venditrice, la quale dovrà anche produrre il relativo certificato di morte o il verbale di pubblicazione/registrazione del testamento.
Come si cancella l’ipoteca sulla casa che acquisto? Di norma la
cancellazione dell’ipoteca viene effettuata attraverso la procedura semplificata detta
“cancellazione Bersani”, alla quale provvede a propria cura e spese la banca
mutuante del venditore. Al fine di garantire una sicura circolazione dei beni,
precedentemente o al massimo contestualmente alla stipulazione dell’atto di
compravendita la banca a favore della quale è iscritta l’ipoteca dovrà trasmettere al
notaio apposita lettera nella quale dia atto dell’estinzione del debito e si impegni a
porre in essere gli adempimenti necessari per la cancellazione. L’eventuale banca
della parte acquirente dovrà invece essere allertata affinché parte dell’importo
mutuato sia trasferito non alla parte venditrice ma alla banca che erogò l’originario
finanziamento, al fine di estinguere il relativo debito.
Le parti potranno sempre convenire che la cancellazione dell’ipoteca abbia luogo in
forza di apposito atto notarile, stipulato subito prima della compravendita. In tal
caso le spese saranno a esclusivo carico della parte venditrice.
Come deve essere pagato il venditore? La legge richiede che il pagamento abbia luogo esclusivamente mediante mezzi tracciabili, limitando i contanti a importi molto bassi. La massima garanzia per il venditore è costituita dall’assegno circolare, emesso direttamente dalla banca. In alternativa, qualora entrambe le parti siano d’accordo, il pagamento può avere luogo mediante assegno bancario o bonifico. Qualora il bonifico venga ordinato in sede di stipulazione, dovrà trattarsi di un bonifico istantaneo e irrevocabile.
Posso pagare il venditore utilizzando criptovalute? In caso di accordo tra le parti, è ammesso il pagamento avvalendosi delle principali criptovalute in circolazione. In tal caso, il contratto da stipulare non sarà una vendita, bensì una permuta.
Deve intervenire anche il mio coniuge? L’intervento del coniuge del venditore è necessario solo qualora l’oggetto del trasferimento sia un bene che, sebbene acquistato senza il suo intervento, sia caduto per legge in comunione legale. L’intervento del coniuge dell’acquirente è invece necessario solo qualora, sussistendo il regime della comunione legale dei beni, si voglia garantire un acquisto a titolo personale ed evitare appunto la caduta in comunione.
In cosa consistono e quando spettano le agevolazioni prima casa? In
massima sintesi, le agevolazioni prima casa permettono di applicare un’aliquota
agevolata in sede di calcolo dell’imposta di registro, con un notevole risparmio per
la parte acquirente. Per fruire delle agevolazioni è necessario:
- risiedere nel medesimo comune in cui si trova l’immobile acquistato o
impegnarsi a spostare la residenza nel comune entro i termini di legge;
- non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso
e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da
acquistare;
- non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
Alla luce della complessità della tematica in oggetto, ulteriori informazioni e chiarimenti possono
essere richiesti al notaio o ai suoi collaboratori sin dal primo contatto con lo studio notarile.
Sempre relativamente alle agevolazioni prima casa, quando mi spetta il credito d’imposta e in cosa consiste? Il credito d’imposta spetta nel caso in cui la parte acquirente abbia già in passato acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa e al momento dell’acquisto del nuovo immobile sia decorso meno di un anno dall’alienazione del precedente immobile, o in alternativa la parte si obblighi a venderlo entro l’anno. Il credito di imposta consente di sottrarre all’importo dovuto a titolo di pagamento dell’imposta di registro quanto già pagato in sede di precedente acquisto. In alternativa, è possibile utilizzare il credito di imposta in sede di successiva dichiarazione dei redditi. Ulteriori informazioni in merito saranno fornite direttamente dal notaio prescelto.
Cosa sono le agevolazioni under 36? Tali agevolazioni permettono a tutti coloro che nell’anno solare dell’acquisto non abbiano compiuto 36 anni, in presenza di un ISEE inferiore a 40mila euro, di acquistare immobili per i quali avrebbero fruito delle agevolazioni prima casa giovandosi invece di tale più vantaggioso regime agevolativo. In particolare, non saranno dovute le imposte di registro e ipocatastali, e in caso di mutuo non sarà dovuta l’imposta sostitutiva normalmente versata all’istituto di credito. La disciplina in vigore individua come termine ultimo per fruire delle agevolazioni in oggetto il 31 dicembre 2022.
Che documentazione occorre per costituire una società? I futuri soci devono anticipare i propri documenti di identità e in caso di conferimento di immobile gli estremi catastali dello stesso. Al fine di procedere all’iscrizione nel competente Registro delle Imprese, dovrà essere comunicata al notaio la PEC e la partita iva della società. Di norma la società è iscritta come inattiva, lasciando al commercialista il compito di procedere all’attivazione.
Posso costituire la società senza venire in studio? Al di là della possibilità di conferire procura notarile a un soggetto di fiducia, l’unica ipotesi in cui è possibile stipulare l’atto costitutivo a distanza riguarda la costituzione di società a responsabilità limitata. I futuri soci in tal caso si connetteranno utilizzando il link appositamente fornito dal notaio e sottoscriveranno l’atto mediante firma digitale o ogni altra tipologia di firma elettronica qualificata.
Che documentazione occorre per modificare lo statuto o i patti sociali? Oltre ai documenti dei soci, è necessario fornire il testo aggiornato dello statuto o dei patti sociali.
Posso modificare lo statuto o i patti sociali senza venire in studio? Di norma le modifiche statutarie o dei patti sociali necessitano della presenza fisica della totalità o almeno di parte dei soci. Con specifico riferimento alle società di capitali, tuttavia, in taluni casi è possibile che l’assemblea dei soci abbia luogo in videoconferenza, con la possibilità per ciascun socio di collegarsi tramite pc o cellulare, senza che sia richiesta la firma digitale o altro tipo di firma elettronica qualificata.
Per fare testamento devo necessariamente rivolgermi a un notaio? Il
codice civile contempla diverse tipologie di testamenti, tra cui il testamento
olografo, che non richiede l’intervento del notaio. Il testamento olografo deve
necessariamente essere scritto di pugno dal testatore, il quale deve anche
necessariamente sottoscriverlo e datarlo. Per assicurarsi della corretta
conservazione della scheda testamentaria, il testatore può decidere di depositarla
presso un notaio, fiduciariamente o con redazione di un apposito verbale a raccolta.
Al fine di conferire maggiore solennità al testamento, è possibile rivolgersi a un
notaio e sottoscrivere un testamento pubblico. Tale tipologia di testamento è
raccomandata in caso di patrimoni particolarmente ingenti o in presenza di una
pluralità di disposizioni testamentarie. In tale ipotesi, inoltre, il notaio si accerterà
della capacità di intendere e di volere del testatore, eventualmente richiedendo la
presentazione di apposito certificato medico. Inoltre, il testamento pubblico
costituisce la forma più semplice per coloro che hanno difficoltà nella scrittura della
scheda testamentaria.
Da ultimo, è possibile optare per il testamento segreto. In tal caso il testamento, che
non deve essere necessariamente scritto di pugno dal testatore, può essere
consegnato al notaio direttamente in una busta chiusa, con redazione di un verbale
di deposito messo a raccolta.
All’apertura di una successione, che documenti devono presentare eredi
e legatari perché il notaio possa porre in essere tutti gli adempimenti
del caso? Qualora il defunto avesse disposto per testamento, bisognerà
innanzitutto recarsi dal notaio per procedere alla pubblicazione/registrazione dello
stesso.
In ogni caso, entro un anno dall’apertura della successione, è necessario presentare (eventualmente
anche a
mezzo di un notaio) apposita denuncia di successione. A
tal fine è necessario far pervenire al notaio la seguente documentazione:
- certificato di morte;
- fotocopia dei documenti di identità e del codice fiscale del defunto, degli eredi
e dei legatari;
- titoli di provenienza degli immobili ereditari;
- elenco delle attività e delle passività pendenti al momento dell’apertura della
successione (comprensive delle certificazioni bancarie aggiornate alla data del
decesso);
- segnalazione dell’esistenza di eventuali cassette di sicurezza, per permettere
al Notaio di eseguire un verbale di inventario del contenuto.
Qualora il defunto fosse titolare di conti correnti, per potere attingere agli stessi
sarà necessario presentare alla banca copia della dichiarazione di successione,
completa di data e numero di presentazione.
Da ultimo, gli autoveicoli intestati al defunto non rientrano tra i beni da inserire
nella dichiarazione di successione. Sarà tuttavia necessario procedere alla
volturazione degli stessi, intestandoli agli eredi, attraverso apposita procedura di
competenza delle agenzie di pratiche automobilistiche.